空き家の譲渡所得の3000万円特別控除
空き家の譲渡所得の3000万円特別控除
空き家の発生を抑制するための特例措置として、一定の要件を満たした場合には、土地の譲渡所得から３０００万円を特別控除できる制度です。
土地や家屋など不動産を売却して、譲渡所得があるときは確定申告をする必要があります。
通常の譲渡所得の計算は、譲渡所得＝譲渡価格ー取得費ー譲渡費用になります。
空き家の譲渡所得の3000万円の特別控除を適用した場合には、譲渡所得＝譲渡価格ー取得費ー譲渡費用ー特別控除3000万円になり、大きな節税になります。
概要
相続時から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から３０００万円が特別控除されます。
当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）を譲渡した場合とありますが、昭和56年（1981年）５月31日以前の古い家屋をコストをかけて耐震リフォームをするケースは稀だと思いますので、取壊し後の土地を譲渡した場合についてここでは説明します。
要件
期間
相続日から起算して３年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年４月１日から平成31年12月31日までに譲渡する。
【例】平成25年１月２日に相続が発生した場合の譲渡期間は、平成28年４月１日～平成28年12月31日
【例２】平成2８年１月２日に相続が発生した場合の譲渡期間は、平成28年４月１日～平成31年12月31日
家屋の要件
① 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること。
② 相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいないこと。
③ 昭和56年（1981年）５月31日以前に建築された家屋であること。マンションなどの区分所有建築物は除きます。
④ 取り壊した家屋について相続の時から当該取壊しの時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
譲渡時の要件
売却価額が１億円以下
申告に必要な書類
①譲渡所得の金額の計算に関する明細書
②被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書等
③敷地等の売買契約書の写し等
④被相続人居住用家屋等確認書
被相続人居住用家屋等確認書
被相続人居住用家屋等確認書は、被相続人居住用家屋のある市町村で必要書類を提出し、交付をうけます。
交付に必要な書類
（１） 被相続人の除票住民票の写し
（２） 被相続人居住用家屋の譲渡時の相続人の住民票の写し
（３）被相続人居住用家屋の取壊し、除却又は滅失後の敷地等の売買契約書の写し
（４）被相続人居住用家屋の除却工事に係る請負契約書の写し
（５）以下のいずれか
・電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書
・当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であり、かつ、当該空き家は除却又は取壊しの予定があることを表示して広告していることを証する書面の写し
・当該家屋又はその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は 居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを所在市区町村が容易に認めることができるような書類
（６）当該家屋の取壊し、除却又は滅失の時から譲渡の時までの被相続人居住用家屋の 敷地等の使用状況が分かる写真
（７）当該家屋の取壊し、除却又は滅失の時から当該取壊し、除却又は滅失後の敷地等 の譲渡の時までの間の当該敷地等における相続人の固定資産課税台帳の写し又は 固定資産税の課税明細書の写し
注意点
・除票住民票に記載されている被相続人の住所が、当該家屋の所在地と異なる場合には制度の対象になりません。
・相続人の住所が、当該家屋の所在地と同じ場合には制度の対象になりません。
・家屋の除却工事は相続人が直接、除却工事業者と契約し、費用を負担したものでなければ、制度の適用はありません。
